BONUS FACCIATE, guida alla nuova detrazione del 90%

La manovra finanziaria (Legge di Bilancio) 2020 varata a fine dicembre ha definitivamente introdotto un altro strumento incentivante ai bonus riguardanti le ristrutturazioni edilizie: il Bonus Facciate.

La detrazione è pari al 90% delle spese sostenute per la sola pulitura o tinteggio delle facciate ed è recuperabile in 10 anni, come il bonus ristrutturazione e l’ecobonus.

Se n’è parlato molto nei mesi che hanno preceduto l’approvazione della legge di bilancio ed è risultato un argomento di grande interesse, perché ha lo scopo di tutelare il patrimonio immobiliare che rappresenta la ricchezza più consistente delle famiglie italiane.

Bonus Facciate, di cosa si tratta

L’agevolazione consiste in una detrazione di imposta pari al 90% delle spese sostenute per la realizzazione di opere di manutenzione ordinaria o straordinaria di facciate, balconi, cornicioni o elementi decorativi.

Lo strumento incentivante è valido per i lavori pagati nel corso del 2020 e la detrazione potrà essere recuperata in 10 quote annuali di pari importo.

Ciò significa che se l’importo dei lavori fosse di 100.000 euro, i contribuenti potrebbero recuperare 90.000 euro da suddividere in quote annuali di 900 euro per i successivi dieci anni.

La possibilità è però riservata ai soli edifici ricadenti all’interno delle zone omogenee A (centri storici residenziali) e B (aree urbanizzate residenziali) del territorio comunale, ossia quelle più abitate. Sono quindi esclusi gli edifici ricadenti nelle zone agricole, di completamento o aree industriali. (cosa sono le zone omogenee)

La detrazione non è inoltre applicabile ad opere complementari come il rifacimento delle grondaie o muri di cinta.

Occorre fare molta attenzione però, perché se la riparazione dell’intonaco interesserà un’area maggiore del 10% delle superfici esterne, sarà richiesto il rispetto dei minimi prestazionali stabiliti dal D.M del 11 Marzo 2008: ossia la posa di un cappotto termico.

In Emilia-Romagna, dal 2015, non è più consentito il solo rifacimento di intonaco. 

Bonus Facciate o Ecobonus?

Il bonus Facciate di fatto ha elevato dal 50% al 90% la detraibilità di spese sostenute per il tinteggio o la manutenzione di facciate.

Ha generato però anche molta confusione riguardo l’applicabilità della misura accanto ad altre apparentemente conflittuali come l’Ecobonus (dal 50% al 75% in base all’intervento).

L’Ecobonus è un’agevolazione fiscale in vigore già da anni che incentiva la realizzazione di opere finalizzate al miglioramento energetico degli edifici residenziali e non residenziali.

Il cappotto termico, ad esempio, pare al momento rientrare sia nel Bonus Facciate, al 90%, che nel Ecobonus, fino al 75% per edifici condominiali. Vediamo quali sono le differenze:

  1. Il bonus facciate non gode della cessione del credito.
    Fino al 31/12/2021 e per edifici condominiali infatti è possibile cedere l’ecobonus all’impresa che esegue le opere ottenendo subito uno sconto fino al 75%.
    Nel caso invece in cui si scelga il Bonus Facciate, al momento, dovrà esser pagato l’intero importo lavori con la possibilità di detrarne il 90% nei successivi dieci anni.
  2. Niente grondaie e finestre nel bonus facciate.
    La sostituzione di grondaie e serramenti non è compresa tra gli interventi previsti nel Bonus Facciate. Entrambi potranno essere detratti “solo” al 50%.
    Nota importante: se la sostituzione delle finestre e delle lattonerie avverrà nell’ambito di una riqualificazione condominiale, sarà possibile sfruttare l’ecobonus che consente l’accesso alla cessione del credito e, quindi, ad un risparmio immediato.
  3. Detrazione al 65% per edifici singoli con Ecobonus, ma al 90% con il Bonus Facciate.
    La detrazione potenziata fino al 75% dell’ecobonus è valida solo per immobili condominiali che, come detto, possono accedere anche alla cessione del credito. La singola unità immobiliare indipendente può detrarre il cappotto termico solo al 65%.
    Il bonus facciate invece, al momento non definisce la tipologia dell’edificio ma solo l’ambito urbano nel quale si trova. Ciò significa che la realizzazione di un cappotto termico su un edificio costituito da una sola unità immobiliare può essere detratto al 90%.

Per concludere

Il bonus facciate va dunque a completare, o complicare, un ventaglio di possibilità incentivanti finalizzate al recupero dell’edificato. Nato con lo scopo di alimentare la manutenzione di edifici storici è poi stato esteso alla maggior parte degli immobili esistenti su aree residenziali.

Ad oggi però non esiste alcuna linea guida tecnica o fiscale secondo la quale applicare con ragionevole tranquillità la detrazione ad un intervento edilizio. È infatti possibile che l’Agenzia delle Entrate possa limitare o specificare l’ambito di applicazione.

Sono molti quindi i casi nei quali è bene attendere l’uscita di direttive più precise.

Per ora, nel caso di edifici condominiali da riqualificare energeticamente si tratta invece di scegliere se pagare l’intero importo lavori nel 2020 detraendone il 90% in dieci anni o se risparmiare immediatamente fino al 75% con l’ecobonus, con la possibilità di sfruttare anche il 2021.

A voi la scelta.


Alessandro Prandini geometra


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